O Contrato de Empreitada, quanto à garantia da obra, tem normas especiais nos artigos 1207.º e seguintes e as gerais relativas ao cumprimento e incumprimento das obrigações do Código Civil.

 

Assim, o Contrato de Empreitada envolve duas obrigações fundamentais que se justificam uma à outra e a cargo de cada um dos respetivos sujeitos: por parte do empreiteiro a da realização de certa obra; por parte do dono da obra a do pagamento do respetivo preço.

 

Dispõe o artigo 1208.º do Código Civil que “o empreiteiro deve executar a obra em conformidade com o que foi convencionado, e sem vícios que excluam ou reduzam o valor dela, ou a sua aptidão para o uso ordinário da empreitada”.

 

Com efeito, a obrigação a que o empreiteiro está vinculado na execução da empreitada, só se considera cumprida desde que a faça sem defeito ou ofereça o seu cumprimento simultâneo em conformidade com o acordado com o dono da obra.

 

Por seu turno, o n.º 1 do artigo 1218.º do mesmo Código Civil estatui que “o dono da obra deve verificar, antes de a aceitar, se ela se encontra nas condições convencionadas e sem vícios”.

 

Assim, o dono da obra tem o direito de a fiscalizar e se ela tiver defeitos deve denunciá-los ao empreiteiro e exigir a sua eliminação. Só após o pedido de eliminação com a indicação precisa dos defeitos e a consequente recusa ou inabilidade do empreiteiro para os reparar é que se abrem outros direitos ao dono da obra, designadamente a construção de obra nova caso os defeitos não sejam reparáveis ou se o custo da nova obra for desproporcionado, a indemnização ou redução do preço e, por último, a resolução do contrato, se os defeitos tornarem a obra inadequada ao fim a que se destinava.

 

Portanto, havendo defeito da obra, o dono deve agir de acordo com a ordem de prioridades estabelecida no regime jurídico aplicável ao Contrato de Empreitada.

 

Assim, o dono da obra não pode, sem mais, proceder à eliminação dos defeitos e reclamar indemnização das despesas necessárias, logo que o empreiteiro se constitua em mora (atraso ou retardamento na eliminação dos defeitos), mas antes, tem a faculdade de requerer, em ação judicial própria «de execução» (ou em ação arbitral caso as partes tenham estabelecido este modo de resolução de litígios no Contrato de Empreitada), que a eliminação dos feitos seja realizada por terceiro, à custa do empreiteiro, isto é, esta faculdade do dono de obra pressupõe uma condenação prévia do empreiteiro (através de sentença), na sequência da qual pode exigir a eliminação dos defeitos por terceiro.

 

Portanto, perante um cumprimento defeituoso do Contrato de Empreitada por parte do empreiteiro, a lei concede ao dono da obra vários direitos, o primeiro dos quais é o de exigir a sua eliminação (artigo 1121.º, n.º 1, 1.ª parte do Código Civil), não podendo os direitos conferidos pelos artigos 1221.º (nova construção) e 1222.º (redução do preço e resolução do contrato) do Código Civil ser exercidos arbitrariamente, mas sim sucessivamente e pela ordem que constam daqueles preceitos.

 

Assim, só havendo incumprimento definitivo por parte do empreiteiro na eliminação dos defeitos e em caso de comprovada urgência pode o dono da obra eliminar os defeitos ou refazer a obra, exigindo ao empreiteiro o reembolso da despesa correspondente.

 

Com efeito, na empreitada a imposição legal de o dono da obra pedir primeiro a condenação do empreiteiro a eliminar os defeitos da obra, não podendo pedir o valor da reparação a efetuar por terceiro, tem como objetivo proteger o direito do empreiteiro a ter oportunidade de corrigir a sua prestação, o que já não ocorrerá se houver urgência na reparação.

 

Por sua vez, a redução do preço pressupõe o incumprimento definitivo por parte do empreiteiro na eliminação dos defeitos e é feita nos termos do artigo 884.º do Código Civil. Assim, se houver sido discriminado o preço respeitante à parte válida do Contrato de Empreitada como parcela do preço global, será esse o preço a pagar pelo dono da obra; Na falta de discriminação, a redução do preço é feita por meio de avaliação, extrajudicial (por acordo das partes) ou judicial (através dos tribunais estaduais, de acordo com o Código de Processo Civil ou através de tribunal arbitral caso as partes tenham estabelecido este modo de resolução de litígios no Contrato de Empreitada).

 

É muito importante também ter presente os prazos previstos na lei para o exercício dos direitos de eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato e indemnização, sob pena de caducidade destes direitos.

 

Assim, quando a coisa vendida seja um imóvel, edificado pelo empreiteiro ou por outrem que o tenha vendido, a denúncia dos defeitos será feita pelo dono da obra ou por aquele que o comprou, dentro de um prazo de um ano, após o conhecimento dos mesmos, e a ação judicial (ou arbitral) instaurada, igualmente, dentro de um ano a contar dessa denúncia, e tudo isto, dentro de um prazo de cinco anos, a partir da data da entrega do imóvel, sob pena de caducidade.

 

Assim, o artigo 1225.º do Código Civil contempla três prazos de caducidade: (i) o prazo de garantia (supletivo) de 5 anos, contados a partir da entrega do imóvel ao adquirente; (ii) o prazo de 1 ano, a contar do conhecimento do defeito, para exercer o direito de denúncia; e (iii) o prazo de 1 ano, subsequente à denúncia, dentro do qual terá de ser instaurada a ação destinada a exercitar o direito à eliminação dos defeitos ou à indemnização.

 

Se o defeito se tornar conhecido no prazo de garantia, mas antes deste se esgotar, então o adquirente dispõe do prazo de 1 ano, a partir do conhecimento, para exercer o direito de denúncia e de outro ano, subsequente à denúncia, para exercer o direito de ação.

 

Se o defeito apenas surge ou é conhecido pelo adquirente do prédio, após o decurso do prazo de garantia, já não poderá ser exercido o direito de denúncia da ação.

 

Por último, mas não menos importante, é o direito do dono da obra de, nestas circunstâncias, poder opor ao empreiteiro «a exceção do não cumprimento do contrato», isto é, poder recusar o pagamento do preço da empreitada em falta, ao abrigo do n.º 1 do artigo 428.º do Código Civil, até que sejam eliminados os defeitos pelo empreiteiro.

 

Em conclusão:

 

1. Para que haja incumprimento definitivo por parte do empreiteiro, torna-se necessário saber se há ou não incumprimento (inadimplemento), isto é, saber se há desconformidade entre a execução e o conteúdo do contrato.
2. Para justificar a resolução do contrato, a mora tem primeiro de ser convertida em incumprimento definitivo, pela interpelação admonitória a que se refere o artigo 808.º 1 do Código Civil.
3. E essa interpelação admonitória tem que conter três elementos: a intimação para o cumprimento; a fixação de um termo perentório para o cumprimento; admonição ou a cominação (declaração admonitória ou intimidativa) de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro do prazo.
4. Na empreitada relativa a imóveis de longa duração, tem o dono da obra a obrigação de respeitar os seguintes prazos, com vista à eliminação dos defeitos, denunciando-os: um, de 5 anos, prazo de garantia supletiva (aplicável nas situações em que as partes não estabeleceram um prazo superior), durante os quais “pode descobrir defeitos”; outro, de 1 ano, a partir do conhecimento dos defeitos (descoberta), sendo que a ação judicial (ou arbitral) deve ser instaurada, igualmente, dentro de um ano a contar dessa denúncia, e tudo isto, dentro do tal prazo de garantia, sob pena de caducidade.
5. Numa situação de incumprimento por parte do empreiteiro, pode o dono de obra recusar o pagamento do preço da empreitada em falta, até que sejam eliminados os defeitos pelo empreiteiro.

 

 

Março 2020.

 

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