Entrará em vigor no próximo dia 01 de Julho de 2019 o Decreto-Lei n.o 68/2019, de 22 de Maio que cria o Programa de Arrendamento Acessível.

 

O preâmbulo deste Decreto Lei expõe claramente que “o Programa de Arrendamento Acessível é um programa de política de habitação, de adesão voluntária, que visa promover uma oferta alargada de habitação para arrendamento a preços reduzidos, a disponibilizar de acordo com uma taxa de esforço compatível com os rendimentos dos agregados familiares”.

 

Assim, este diploma vem responder à “necessidade de dar resposta às novas necessidades habitacionais, que se alargaram às populações com rendimentos intermédios, as quais não conseguem atualmente aceder a uma habitação adequada no mercado sem que isso implique uma sobrecarga excessiva sobre o orçamento familiar”.

 

Os Senhorios que adiram ao Programa e às condições por ele estabelecidas – “designadamente em matéria de preço de renda, duração mínima dos contratos, contratação de seguro, rendimentos e taxa de esforço dos agregados habitacionais, entre outras” – conseguem através deste regime a isenção de tributação sobre os rendimentos prediais.

 

Contudo, a operacionalidade do referido diploma carece de regulamentação, o que se procurou implementar com as Portarias n.os 177/2019, 176/2019 e 175/2019, as quais entrarão, simultaneamente, em vigor no dia 01 de Julho 2019.

 

1. Os requisitos aplicáveis aos Imóveis (portaria n.o 177/2019)

 

Vem estabelecer as disposições relativas à inscrição de alojamentos no Programa de Arrendamento Acessível, nomeadamente (i) o que sejam as condições mínimas de segurança, salubridade e conforto aplicáveis aos alojamentos, (ii) o conteúdo mínimo da ficha do alojamento, (iii) os elementos instrutórios a apresentar na inscrição e, ainda, (iv) o conteúdo do certificado de inscrição do alojamento.

 

Recordando que o Decreto-Lei n.o 68/2019, de 22 de Maio, define como “alojamento” (vide a alínea a) do artigo 4.o) o objeto de determinada oferta para arrendamento no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível, que pode consistir numa “«habitação» - unidade autónoma, fechada por paredes separadoras, onde se desenvolve a vida pessoal, podendo corresponder a um prédio urbano, a parte de um prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, à parte urbana de um prédio misto ou a uma fração autónoma - ou numa «parte de habitação» - o quarto situado no interior de uma habitação, compreendendo o direito de utilização de todos os espaços não afetos ao uso privativo de outros quartos, designadamente da cozinha ou área de preparação de refeições, das instalações sanitárias, da sala e do acesso ao exterior.

 

Da aplicação da portaria resulta, que um alojamento, para que seja elegível para o Programa deve, cumulativamente reunir as seguintes condições mínimas de segurança, salubridade e conforto (artigo 2.o):

 

a) Quanto às partes comuns, das quais se destacam a estrutura e cobertura, as paredes, os pavimentos e escadas, as janelas, portas e instalações técnicas, não devem existir anomalias aparentes que constituam risco para a segurança ou para a saúde dos moradores, ou que prejudiquem a normal utilização desses espaços;

 

b) A habitação onde se encontre o alojamento tem de incluir (i) uma sala com iluminação e ventilação natural, (ii) uma quarto – só se entendendo como tal “um compartimento que possua área útil não inferior a 6 m2 e seja dotado de iluminação e ventilação natural através de janela, porta envidraçada ou varanda envidraçada em contacto direto com o exterior”, (iii) uma instalação sanitária que contenha lavatório e sanita com autoclismo, uma base de duche ou banheira, e ainda (iv) um espaço com lava-louça e condições para instalação e utilização de um fogão e de um frigorífico.

 

O alojamento, tem de garantir ainda a “existência de instalações adequadas e funcionais de eletricidade, de distribuição de água e de drenagem de águas residuais” e não devem existir anomalias aparentes que constituam risco para a segurança, a saúde ou a normal utilização da habitação, nomeadamente nas paredes, pavimentos, tetos, escadas, portas, janelas e nas instalações de água, eletricidade ou gás.

 

A portaria define ainda que às condições já referidas, acresce a necessidade de garantir que o acesso ao quarto seja feito através de espaço de circulação, da sala, ou da cozinha, quando se trate de alojamento considerado como “parte de habitação”.

 

Este diploma, termina estabelecendo exaustivamente os elementos que contem a ficha do alojamento – documento por via do qual o proprietário coloca o seu alojamento disponível para o Programa – onde se inclui uma declaração que atesta a veracidade dos dados indicados e bem ainda que o alojamento garantes as condições mínimas que já referimos.

 

A inscrição depende ainda da apresentação de caderneta predial e de certificado energético – este último documento com o custo definido pela Portaria n.o 349- A/2013, de 29 de novembro.

 

2. Os requisitos quanto às Rendas (portaria n.o 176/2019)

 

Por seu lado, a Portaria n.o 176/2019 estabelece os limites gerais de preço de renda por tipologia e o valor de referência do preço de renda por alojamento aplicáveis no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível.

 

Em resultado, os concelhos portugueses são definidos por escalão (E1 – onde se incluem todos os concelhos que não sejam especificamente identificados – a E6 – Lisboa).

 

As rendas máximas (mensais) são estabelecidas conforme se expõe – adaptação da tabela II do Anexo 1.

 

Escalão	T0	T1	T2	T3	T4	T5	Superior T5
E1	€200	€275	€350	€425	€475	€525	€525+nx50
E2	€250	€350	€450	€525	€600	€675	€675+nx50
E3	€325	€475	€600	€700	€800	€875	€875+nx75
E4	€400	€600	€775	€975	€1025	€1125	€1125+nx100
E5	€525	€775	€1000	€1200	€1350	€1500	€1500+nx100
E6	€600	€900	€1150	€1375	€1550	€1700	€1700+nx150

n = número de quartos acima de 5

 

A tabela espelha os valores de referência para o alojamento na sua definição de «habitação», no entanto, a portaria estabelece, também, que o “limite geral de preço de renda mensal de uma «parte de habitação» corresponde a 55% do limite geral, aplicável à tipologia T0 para o concelho onde se localiza o alojamento”.

 

3. Os requisitos aplicáveis aos Inquilinos (portaria n.o 175/2019)

 

Expostos os requisitos relativos aos imóveis e respetivas rendas, cabe aferir quem são as pessoas / os inquilinos a que se destina o Programa Arrendamento Acessível, o que decorre da última portaria em análise – a Portaria n.o 175/2019.

 

O critério escolhido para a definição da elegibilidade daqueles é: os agregados familiares com um rendimento anual bruto máximo, conforme definido no anexo desta portaria.

 

Assim (i) no caso do agregado ser composto por uma pessoa o rendimento anual bruto máximo não pode ultrapassar os € 35.000 (valor que dividido por 14 meses se traduz num rendimento mensal bruto de 2.500); (ii) no caso do agregado ser composto por duas pessoas o rendimento anual bruto máximo (conjunto) não pode ultrapassar os € 45.000 e (iii) no caso do agregado ser composto por mais de duas pessoas ao rendimento anual bruto máximo referido em (ii) acresce € 5.000 por pessoa.

 

Esta Portaria esclarece ainda que a ocupação mínima dos alojamentos é de uma pessoa por quarto, bem como os requisitos que os eventuais arrendatários devem garantir para efeitos da sua candidatura, dos quais destacamos a necessidade de fiador.

 

Existem ainda, disposições específicas, no caso da finalidade do alojamento ser a residência temporária de estudantes de ensino superior.

 

Este pacote legislativo pretende alcançar algumas situações de compromisso, tentado desacelerar a especulação que se tem verificado, essencialmente, nos grandes centros urbanos nos últimos anos, através do estabelecendo de requisitos mínimos para os imóveis serem colocados no mercado ao abrigo do Programa, e definindo um valor de renda para os mesmos que leva esses fatores em consideração, no entanto, não se vislumbra que as soluções possam ser de compromisso, e muito provavelmente estamos perante uma questão em que não é possível “agradar a gregos e a troianos”.

 

 

Junho 2019.