No dia 4 de novembro de 2021 entrou em vigor o Decreto-Lei n.º 89/2021, de 3 de novembro, que veio proceder à regulamentação da Lei de Bases da Habitação (LBH), em especial, quanto às obrigações das entidades públicas relativas à garantia de uma alternativa habitacional, os termos em que as mesmas entidades têm direito legal de preferência na alienação de imóveis habitacionais, bem como as suas competências de fiscalização das condições de habitabilidade no âmbito do arrendamento habitacional.

 

1. Direito à habitação

A todos é garantido o direito à escolha do lugar de residência desde que verificadas determinadas regras[1] de acesso e alguns critérios de elegibilidade.

Para o efeito, no sentido de se proceder à aplicação da LHB, importa explicar as seguintes definições:

• Situação de Efetiva Carência Habitacional: momento em que as pessoas não possuam, ou estejam em risco efetivo de perder, uma habitação e não tenham alternativa habitacional;
• Habitação Adequada: a fração ou o prédio destinado a habitação, apto a satisfazer condignamente as necessidades habitacionais de uma pessoa ou de um agregado habitacional determinado[2];
  • Exceção: quando aquela imponha uma alteração ao agregado habitacional pré-existente à situação efetiva de carência habitacional, salvo se esta alteração resultar de pedido ou obtiver a concordância escrita do requerente e do elemento, ou elementos, do agregado habitacional com quem a entidade pública respetiva tenha previamente celebrado um contrato de arrendamento.

 

Dever objetivo de atuação das entidades públicas

Cabe às diversas entidades públicas prestar o apoio necessário aos agregados familiares em situação de efetiva carência habitacional. Desta forma, não existindo alternativa habitacional adequada, deve ser salvaguardado o encaminhamento para uma resposta habitacional permanente do parque habitacional público existente, ou na sua impossibilidade, o município local deve promover a inclusão destas situações no âmbito da sua Estratégia Local de Habitação.

 

Para mais, o município ou outras entidades com competência para o efeito podem encaminhar ou assegurar a implementação de uma solução de alojamento temporário, em articulação com a SS[3], e o IHRU[4] no âmbito das respetivas competências.

 

1. Função social da habitação

 

Uso efetivo da habitação

No âmbito do procedimento de classificação de um imóvel de uso habitacional como devoluto, quando o mesmo se situe em zona de pressão urbanística[5], há lugar a notificação dessa mesma condição e por ser assim, deve conter uma proposta do município de arrendamento ao seu proprietário, para posterior subarrendamento, desde que o mesmo reúna condições de habitabilidade que possibilitem a sua imediata integração no mercado de arrendamento.

O valor da renda a propor pelo município ao proprietário tem como limite máximo o valor de referência do preço por renda e alojamento[6] sendo o respetivo contrato de arrendamento celebrado, preferencialmente, ao abrigo do Programa de Arrendamento Acessível.

A aceitação, pelo proprietário, do arrendamento nos termos propostos pelo município, constitui fundamento e causa para a extinção do procedimento de classificação desse imóvel como devoluto.

 

• Direito de preferência

 

Objetivos de política pública de habitação

Os municípios, as regiões autónomas e o Estado[7] gozam do direito de preferência nas alienações onerosas de imóveis de uso habitacional, para além das demais situações previstas na lei, sem prejuízo da prevalência do direito de preferência dos arrendatários, nas seguintes circunstâncias:

• Numa zona de pressão urbanística, delimitada com fundamento na falta ou desadequação da oferta[8];
• Em territórios identificados no Programa Nacional de Habitação com fundamento na falta ou desadequação da oferta[9].

O prazo para exercício de qualquer dos direitos de preferência identificados é de 10 dias a contar da notificação por parte do proprietário.

 

1. Fiscalização do arrendamento habitacional

 

Fiscalização das normas legais do arrendamento habitacional

A fiscalização do arrendamento habitacional nomeadamente no que concerne a indícios da prática de infrações é da competência do IHRU[10].

 

Verificação das condições de habitabilidade dos fogos arrendados ou subarrendados

O IHRU, quando tenha conhecimento, por denúncia ou através de documentos que lhe sejam remetidos, de factos que possam consubstanciar a existência de deficiências nas condições de habitabilidade de fogos arrendados ou subarrendados, pode solicitar, à Câmara Municipal do sítio do imóvel, a determinação do nível de conservação do respetivo locado.

Quando da determinação da conservação do locado resulte um nível mau ou péssimo, a Câmara Municipal ou outra entidade legalmente habilitada, consoante os casos, deve aplicar as regras de conservação previstas no RJUE[11].

 

Elementos obrigatórios na publicação de anúncios de imóveis habitacionais[12]

As empresas de mediação imobiliária têm de indicar o número da licença ou a autorização de utilização do imóvel, a tipologia, bem como a sua área útil, em todos os anúncios publicados com vista à celebração de contratos de arrendamento habitacional.

As entidades anunciadoras não podem publicar ou retirar qualquer anúncio publicado sem a indicação daqueles elementos.

No caso de incumprimento da indicação daqueles elementos obrigatórios, as empresas de mediação imobiliária e as entidades anunciadoras, estão sujeitas à aplicação de contraordenação punível com coima de 250,00 € a 3.740,00 €, no caso de pessoas singulares, e de 2.500,00 € a 44.890,00 €, no caso de pessoas coletivas.

 

Regime do arrendamento apoiado para habitação

Deixa de estar impedido de tomar ou manter o arrendamento de uma habitação em regime de arrendamento apoiado quem tenha beneficiado de indemnização em alternativa à atribuição de uma habitação no âmbito de programas de realojamento.

 

Lisboa, 10 de janeiro de 2022.

 

 

[1] Cfr. artigo 11.º da Lei de Bases da Habitação (Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro).

[2] Tendo em consideração, designadamente, a composição deste, a tipologia da habitação e as condições de habitabilidade e de segurança da mesma.

[3] Instituto da Segurança Social, I. P..

[4] Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P..

[5] Conforme definido no artigo 2.º-a do Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto.

[6] De acordo com o artigo 3.º da Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho.

[7] Neste caso, o estado é representado pelo ihru, i. P., no exercício do direito de preferência.

[8] Conforme definido no artigo 2.º-a do Decreto-lei n.º 159/2006, de 8 de agosto.

[9] Conforme definido no artigo 2.º-a do Decreto-lei n.º 159/2006, de 8 de agosto.

[10] A atividade do IHRU, é regulada por portaria própria do membro do Governo responsável pela área da habitação.

[11] Decreto-lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação).

[12]Apesar de o normativo em causa apenas prever estas obrigações quanto a empresas de mediação imobiliária e entidades anunciadoras, o facto de o legislador prever a aplicação de coimas para, tanto para pessoas coletivas, como singulares, é indicação de que estas estão, igualmente, adstritas a estas obrigações.