Lei n.º 75-B/2020, de 31 de dezembro - Orçamento de Estado para 2021

 

"O Orçamento de Estado para 2021 veio alterar o Código do IRS, nomeadamente, o regime de tributação das mais-valias na afetação e desafetação[1] de imóveis à atividade empresarial e profissional, com consequências para os Alojamentos Locais, seriamente prejudicados pela ausência de turismo causada pela pandemia de Covid-19.”.

 

A alteração ao Código do IRS, deixa, assim, de prever o apuramento e tributação de mais-valias aquando da afetação ou desafetação de bens imóveis da atividade empresarial, passando a haver tributação apenas quando o imóvel é vendido a terceiros.

 

Segundo o anterior regime, as mais-valias eram apuradas, tanto no momento da afetação de imóveis à atividade empresarial, como na sua desafetação, resultando em dois momentos de tributação:

 

i. Na afetação de um imóvel à atividade empresarial, 50% do valor que resultava da diferença entre o valor de aquisição do imóvel e o valor deste à data da afetação à atividade empresarial seria tributado segundo as regras da Categoria G[2];

 

ii. Na desafetação de um imóvel da atividade empresarial para o património particular, 95% do valor que resultava da diferença entre o valor do imóvel à data da afetação e o valor do imóvel à data da desafetação seriam tributados segundo as regras da Categoria B[3], não havendo lugar a esta tributação quando o imóvel fosse retirado do Alojamento Local e passasse para o regime de arrendamento tradicional durante o período de cinco anos consecutivos.

 

Com a entrada em vigor do novo regime previsto no OE para 2021, não haverá tributação das mais-valias aquando da afetação ou desafetação do imóvel da atividade empresarial, havendo apenas tributação aquando da venda do imóvel:

 

a) Caso o imóvel seja vendido a terceiros nos três anos consecutivos à desafetação do imóvel da atividade empresarial, os ganhos obtidos com a venda do imóvel serão tributados de acordo com a Categoria B[4], ou seja, a tributação incidirá sobre 95% do valor, considerando o valor do imóvel à data da aquisição pelo sujeito passivo e o valor à data da venda, para apuramento das mais-valia;

 

b) Caso o imóvel seja vendido após os três anos da data da desafetação, a tributação da mais-valia será efetuada nos termos gerais da Categoria G[5], ou seja, a tributação incidirá sobre 50% do valor apurado, mas frisa-se que no apuramento do valor desta mais-valia, não são considerados os encargos com a valorização do imóvel que tenham sido realizados durante o período em que este esteve afeto à atividade empresarial e profissional[6].

 

Assim, para evitar a tributação de acordo com o regime da Categoria B, o sujeito passivo terá de esperar que decorram três anos desde a desafetação da atividade empresarial.

 

É de frisar que se mantêm, quer na tributação em sede de Categoria B, quer na tributação em sede de Categoria G, as taxas gerais de imposto[7], nomeadamente:

 

 

Em conclusão: Por último, o legislador previu um regime transitório que prevê a possibilidade de os sujeitos passivos que a 1 de janeiro de 2021 tenham bens imóveis afetos à atividade empresarial optarem pela tributação à luz do regime anterior, devendo, para tal, indicar essa opção na declaração de rendimentos relativa a 2021, identificando os respetivos imóveis. Além do mais, às mais-valias que tenham sido apuradas de acordo com o regime anterior e cuja tributação se encontre suspensa, aplicar-se-á o novo regime de tributação previsto no OE para 2021[8].

 

1. O OE para 2021 veio alterar o regime de tributação das mais-valias relativamente aos Alojamentos Locais.

 

2. Num momento em que os Alojamentos Locais sofrem com as repercussões causadas pela pandemia de Covid-19 e a ausência de turismo, a alteração ao regime traz vantagens para aqueles que ponderem retirar os seus imóveis do mercado do Alojamento Local, uma vez que, com o novo regime previsto no OE para 2021, o apuramento e tributação das mais-valias apenas ocorrerá aquando da venda do imóvel a terceiros e a tributação dependerá do momento em que ocorrer a venda.

 

3. Assim, a par do que antes estava previsto para os casos em que o imóvel era retirado do mercado de Alojamentos Locais e passava para arrendamento tradicional, passa-se a prever a isenção mesmo para os casos em que o imóvel seja retirado para uso próprio, prevendo-se a tributação das mais-valias como rendimentos de Categoria B apenas no caso de venda a terceiros no período de três anos após a desafetação, sendo que, caso o imóvel seja vendido após os três anos, a tributação da mais-valia será efetuada nos termos gerais da Categoria G.

 

4. Desta forma, este novo regime é mais vantajoso para os sujeitos passivos que queiram, neste momento, desafetar os imóveis da atividade empresarial ou profissional.

 

Lisboa, março de 2021.

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[1] A desafetação deve ser feita através da entrega de declaração de cessação de atividade à Autoridade Tributária, nos termos do artigo 33.º do Código do IVA, e o sujeito passivo fica, ainda obrigado a apresentar, nos meses de abril a junho do ano seguinte à desafetação, a declaração anual de rendimentos de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares.

[2] Regras aplicáveis aos rendimentos provenientes de incrementos patrimoniais.

[3] Rendimentos empresariais e profissionais.

[4] Artigo 10.º, n.º 16 do Código de IRS, na redação dada pela Lei do OE para 2021.

[5] Artigo 10.º, n.º 1, alínea i) e n.º 3, alínea b) do Código do IRS, na redação dada pela Lei do OE para 2021.

[6] Artigo 51.º, n.º 3 do Código do IRS, na redação dada pela Lei do OE para 2021.

[7] O rendimento coletável, quando superior a 7.112€, é dividido em duas partes: uma parte igual ao limite do maior dos escalões que nele couber, à qual se aplica a taxa da coluna B correspondente a esse escalão; outra, igual ao excedente, a que se aplica a taxa da coluna A respeitante ao escalão imediatamente superior.

[8] Artigo 369.º da Lei do OE para 2021

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